Die Mietverträge in Einkaufszentren sind einer der Bereiche, die von den Regelungen betreffend die Unterstützung der Unternehmer im Zusammenhang mit der COVID-19-Epidemie erfasst sind. Dies regelt Art. 15ze des polnischen Gesetzes vom 02. März 2020 über besondere Lösungen zur Vorbeugung und Bekämpfung von COVID-19, anderen Infektionskrankheiten und den durch sie ausgelösten Krisensituationen (durch die Gesetzesänderung vom 31. März 2020 hinzugefügt).
Laut dieser Vorschrift erlöschen während des Verbots der Tätigkeitsführung in den kommerziellen Einrichtungen mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2000 m2 nach den einschlägigen Vorschriften die gegenseitigen Verbindlichkeiten der Parteien des Miet-, Pacht- oder eines anderen ähnlichen Vertrags, aufgrund dessen die Handelsfläche zur Nutzung überlassen wird. Diese Bestimmung gilt ab Einführung des Verbots. Gleichzeitig soll der Mieter dem Vermieter ein bedingungsloses und verbindliches Angebot für die Verlängerung des Vertrags zu den bisherigen Bedingungen um die Zeitdauer des Verbots, welche um die sechs Monate verlängert wurde, unterbreiten. Das Angebot soll spätestens innerhalb von drei Monaten ab dem Tag, an dem das Verbot aufgehoben wird, unterbreitet werden.
Die Intention des Gesetzgebers kann man anhand der Begründung des Entwurfs der Gesetzesänderung darlegen. Unter Berücksichtigung der eingeschränkten Möglichkeit der Führung der wirtschaftlichen Tätigkeit durch die Mieter in den Einkaufszentren wurde festgestellt, dass es notwendig ist, die gegenseitigen Verbindlichkeiten der Parteien von Mietverträgen ohne deren Auflösung vorübergehend zu erlöschen. Eine Entschädigung für die Vermieter wäre dann die Pflicht zur Unterbreitung - nach Aufhebung des Verbots - durch den Mieter des Angebots für die Verlängerung des vorübergehend erloschenen Rechtsverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen (oder alternativ die Pflicht zur Rückzahlung der Miete).
Der Inhalt der Vorschrift kann jedoch Zweifel an der Auslegung erwecken. Nach dem buchstäblichen Wortlaut der Vorschrift erlöschen alle aus den Mietverträgen resultierenden Verbindlichkeiten, demzufolge potenziell auch die Verbindlichkeiten z.B. in Bezug auf die Möglichkeit der Nutzung durch den Mieter eines Raumes zwecks Aufbewahrung von Waren. Des Weiteren bestimmt die Vorschrift nicht genau, ob sich das Erlöschen der Verbindlichkeiten automatisch auf alle Verträge bezieht (inzwischen in den Einkaufszentren sind immer noch manche Einrichtungen des Einzelhandels geöffnet). Der unpräzise Charakter dieser Vorschrift kann künftig zu einer Quelle von Streitigkeiten werden.
Zudem wurde im Gesetz darauf hingewiesen, dass die vorstehenden Vorschriften nicht gegen die einschlägigen Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuches verstoßen, die die Schuldverhältnisse der Parteien in den Fällen regeln, in denen rechtliche Einschränkungen der Gewerbefreiheit eingeführt werden. In diesem Zusammenhang ist es relevant, den allgemeinen Grundsatz des Schuldrechts zu nennen, der besagt, dass eine Partei für die Nichterfüllung oder für die nicht ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags nicht haftet, wenn dies die Folge von Umständen war, die sie nicht zu vertreten hat (Art. 471 des Zivilgesetzbuches). Die Änderung des Inhalts der Verbindlichkeit kann auch auf Grundlage der Klausel rebus sic stantibus gemäß Art. 357(1) des Zivilgesetzbuches erfolgen.
Es ist dabei zu beachten, dass die eingeführte Regelung mittelbar auch die Banken betrifft, für die eine der Sicherheiten, welche für die Zwecke der gewährten Finanzierung bestellt wird, oft die Abtretung der Forderungen aus Mietverträgen betreffend die Handelsfläche ist. Es scheint somit, dass die aktuelle Situation die Parteien der Mietverträge und die Finanzdienstleister dazu veranlassen sollte, nach gemeinsamen Lösungen zu suchen.
Falls Sie Fragen im Zusammenhang mit der Miete der Geschäftsräume in den kommerziellen Einrichtungen während der Epidemie haben, nehmen Sie bitte Kontakt mit dr Grzegorz Wąsiewski (grzegorz.wasiewski@bsjp.pl) auf.