Dnia 24 września 2023 r. weszła w życie część przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688 – dalej „ustawa zmieniająca”), zawierającej niezwykle obszerną zmianę ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zmianę kilkudziesięciu innych ustaw.
Poniżej przedstawiono skrótowo najważniejsze zmiany wprowadzone cytowaną wyżej ustawą zmieniającą.
1. Wprowadzono nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy (art. 13a), który będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych), w randze aktu prawa miejscowego i zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowają moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. (art. 65 ustawy zmieniającej).
Ustalenia planu ogólnego gminy mają charakter wiążący zarówno dla planów miejscowych, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny gminy wskazuje ramy docelowego zagospodarowania przestrzeni i stanowi wytyczne dla szczegółowych działań projektowych w kolejnych etapach procesu planistycznego.
W ogólnym planie gminy określa się strefy planistyczne (art. 13c) i gminne standardy urbanistyczne (art. 13e) oraz można określić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.
2. Zapewniono partycypację społeczną w stanowieniu aktów planowania przestrzennego (rozdział 1a „Partycypacja społeczna”) poprzez:
1) umożliwienie udziału interesariuszom w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym wypowiadania się, składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych;
2) poznanie potrzeb, zebranie stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej gminy;
3) inicjowanie, umożliwianie i wspieranie działań służących rozwijaniu dialogu między interesariuszami w ramach kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej oraz zwiększanie udziału interesariuszy w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej.
Do kręgu interesariuszy w Partycypacji społecznej należą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne, organy władzy publicznej oraz inne podmioty, w szczególności jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.
3. Wprowadzono nową, szczególną formę planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny (art. 37ea), który dotyczy dowolnych inwestycji i jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej, a jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem. Inwestor składając wniosek o jego uchwalenie dołącza jego projekt. Wniosek o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego jest udostępniany przez prezydenta miasta, burmistrza lub wójta w Rejestrze Urbanistycznym w terminie 3 dni od daty jego otrzymania oraz przekazany radzie gminy.
Inwestor i gmina zawierają w formie aktu notarialnego umowę urbanistyczną (art. 37ed) regulującą wzajemne zobowiązania stron, w tym zobowiązanie inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej, a w szczególności do:
1) przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
2) pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość;
3) pokrycia całości lub części kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego poniesionych przez gminę.
Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, zobowiązuje się on przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie. Osoba trzecia będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może zobowiązać się przez umowę urbanistyczną do zbycia tej nieruchomości gminie.
4. Wprowadzono ograniczenie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy, które z zastrzeżeniem art. 62 ustawy zmieniającej są ważne przez 5 lat od daty, w której stały się prawomocne. Tyle czasu inwestor ma na uzyskanie pozwolenia na budowę lub na rozpoczęcie realizacji inwestycji.
5. Wprowadzono uproszczony tryb procedury planistycznej w określonych przypadkach (art. 27b), a także możliwość równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów i ograniczono konieczność powtarzania konsultacji społecznych.
6. Wprowadzono blok przepisów (rozdział 5b) stanowiący podstawę prawną do utworzenia nowego rejestru publicznego – Rejestru Urbanistycznego, stanowiącego źródło informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, takich jak np. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowanie przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Rejestr ten ma być prowadzony w systemie teleinformatycznym i będzie stanowił nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system. Przepisy dotyczące tego Rejestru mają zacząć obowiązywać od dnia 1 stycznia 2026 roku.
W razie jakichkolwiek pytań związanych ze zmianami zapraszamy do kontaktu z naszym ekspertem: Maciej Prusak (maciej.prusak@bsjp.pl)